Узаконивание перепланировок, переустройства и реконструкций вашего жилища.

Мы оказываем услуги по приватизации квартир, жилых домом, земельных участков. Участие в судебном процессе в спорных делах по приватизации, признании права собственности, узаконивание перепланировок, реконструкций.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольным являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 ЖК (решения о согласовании проекта) или с нарушением проекта переустройства и перепланировки.

Согласно ч. 4 указанной нормы закона, на основании решения суда, жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Иск  к администрации о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Основания удовлетворения:

Истицы являеются собственникомами ( или по договорам социального найма), если с ними зарегистрированы другие члены семьи от них согласие в письменном виде (в помещениях по договорам соц.найма- от пользователей указанных в договоре соц.найма соответственно) на произведенную перепланировку.

Согласно технического заключения (Акта) о перепланировке жилого помещения (Может быть произведен БТИ или другой лицензированной организацией), в результате произведенного обследования технического состояния основных строительных конструкций должно быть установлено, что все строительные конструкции здания и помещения находятся в работоспособном и пригодном для эксплуатации состоянии. Выполненная перепланировка квартиры не влияет на ненесущую способность и устойчивость здания в целом, не ухудшает внешний вид. Мероприятия по перепланировки жилого помещения выполнены качественно, технически грамотно в соответствии с требованиями нормативных документов. Квартира пригодна для дальнейшей надежной и безопасной эксплуатации. В качестве перепланировке допускается демонтирование части ненесущих перегородок с дверными проемами и дверными блоками.  

Учитывая, что сохранение произведенной перепланировки не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, что подтверждается актом, суд находит требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 Исковые требования:

Сохранить в перепланированном состоянии жилое помещение,  с измененными техническими параметрами.

Обратиться за помощью к юристу.

Иск к администрации, о признании права собственности на реконструированную часть жилого дома.

Основания удовлетворения:

В материалах дела имеется договор передачи жилого помещения в собственность граждан (в порядке приватизации или купли-продажи и т.п.) из которого следует, что истец является собственником части жилого дома. (Примечание: Если часть жилого дома находиться в аренде, то договор социального найма.)

Свидетельства на право собственности на землю ( или Договор аренды) из которого следует, что истец является собственником земельного участка (или Арендатором соответственно).

Наличие акта технического обследования (Проведенного лицензированной организацией или БТИ) завершенного реконструкцией части жилого дома, по которому данная част жилого дома после реконструкции готова к эксплуатации.

Суд устанавливает, что истец провел комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменениями основных технико-экономических показателей объекта недвижимости, что является реконструкцией дома, что подтверждается техническим паспортом части жилого дома (или выпиской из общего технического паспорта). При этом не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц и не создана угроза жизни и здоровью людей, что подтверждается экспертным заключением отдела экологического контроля администрации района, противопожарного надзора.

Исковые требования:

Вариант №1:  Признание права собственности на реконструированную часть жилого дома.

Вариант №2: Обязать заключить договор по передачи в собственность (Приватизации) в реконструированном виде.

Обратиться за помощью к юристу.

Ису к администрации района, БТИ о признании квартиры в индивидуальном жилом доме на четыре семьи частью индивидуального жилого домовладения

Основания удовлетворения:

 Наличие обособленного земельного участка, помещения (квартиры) не имеют общих помещений, не обеспечивают подходов к общему имуществу, коммуникаций, получают раздельные платежные документы на коммунальные услуги, газ, электричество, которыми пользуются обособленно друг от друга, имеют отдельные выходы и входы.

В подтверждение технических признаков части жилого дома в суде обязательно технический паспорт(выписка из технического паспорта) или  заключением строительно-технической организации где усматривается, данные признаки.  

          В силу действующего законодательства передача объектов жилищного фонда в собственность граждан в порядке приватизации производится на основании данных технического учета инвентаризации объектов недвижимости, осуществляемых местными бюро технической инвентаризации. На основании постановления Правительства РФ   от 13 октября 1997 г N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ» полномочия по определению статуса объекта недвижимости (квартира, жилой дом, комната), передаваемого в собственность граждан, находятся в компетенции специализированных организаций технической инвентаризации (БТИ).

В соответствии с ч.1 ст.16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч.3 ст.16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

 Согласно Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от 4 августа 1998 года домовладением является жилой дом и обслуживающие его строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Исковые требования:

1.Признать квартиру <адрес>, частью индивидуального жилого домовладения.

2.Возложить обязанность на районное БТИ внести изменения в технический паспорт жилого дома в части наименования объекта недвижимости: вместо «квартира №» указать часть индивидуального жилого домовладения <адре

Обратиться за помощью к юристу.

Сделки с недвижимостью.

1. Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения (ст.558 ГК), договор продажи предприятия (ст.560 ГК), договор дарения (ст.574 ГК), договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор об ипотеке (ст.339 ГК), договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст.651 ГК), договор аренды предприятия (ст.658 ГК). 

2.Согласно ст.223 ГК РФ, в тех случаях, когда переход права на имущество подлежит регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает только с момента такой регистрации. Согласно ст.165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (простой письменной с составлением одного документа, подписанного сторонами), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.  Согласно ст.551 ГК, в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость (отказывается подать заявление, либо представить необходимые для регистрации документы), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности. При предъявлении данного требования в судебном порядке, целесообразно одновременно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество с целью исключения возможности заключения продавцом второй сделки по поводу одного и того же имущества.

3. Договоры должны заключаться в форме, предусмотренной законом для соответствующей сделки, а заключение договора в ненадлежащей форме влечёт неблагоприятные для сторон последствия. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме, причём, как правило, с составлением одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 651, 674 ГК).

4.Обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется (за исключением завещания недвижимого имущества), однако возможно добровольное, основанное на согласии сторон, облечение сделки в нотариальную форму. Подобная мера никогда не помешает: нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором (что позволяет сделать вполне определённый вывод о воле сторон), но и проверяет дееспособность сторон, а также законность самой сделки. Кроме того, нотариальная форма сделки облегчает процесс регистрации прав на недвижимое имущество: при наличии нотариально заверенной сделки в регистрирующий орган не требуется представлять заявление действующего правообладателя (продавца, арендодателя) о регистрации возникшего на основании сделки права.

5.  Согласно ст.558 ГК, существенным условием договора является указание на лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования данным жилым помещением. Согласно ст.127 Жилищного кодекса РСФСР, а также ст.292 ГК РФ, правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника жилого помещения, если они проживают в данном жилом помещении. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В данном случае новый собственник становится наймодателем жилого помещения на тех же условиях, что и бывший собственник. Таким образом, заключая договор на таких условиях (то есть приобретая жилое помещение с обременением в виде жильцов), покупатель не вправе предъявлять продавцу претензии, основанные на том, что жильцы отказываются выписаться из жилого помещения. С другой стороны, сокрытие продавцом от покупателя информации о жильцах и отсутствие в договоре указания на жильцов, позволяет квалифицировать договор как незаключённый, а потому не влекущий никаких правовых последствий (в виде прав и обязанностей сторон). Чтобы избежать неприятностей, покупателю в любом случае лучше потребовать от продавца предъявления справки из ЖЕу о том, что в квартире никто не зарегистрирован (кроме продавца).

Обратиться за помощью к юристу.